Zakup nieruchomości w Chorwacji: 

Skoro czytasz ten raport, to prawdopodobnie interesowałeś się już inwestowaniem w nieruchomości za granicą. Wśród destynacji `wakacyjnych` Polacy już od lat inwestują głównie w Hiszpanii, we Włoszech, Portugalii, Bułgarii, Grecji i Chorwacji. Ta ostatnia jest dla Polaków kierunkiem wyjątkowym nie tylko dla jej piękna, ale ze względu na bliskość geograficzną i co za tym idzie łatwość i szybkość dotarcia samochodem, samolotem, autokarem, a od sezonu 2022 również bezpośrednim pociągiem z Polski. Facebookowe grupy pasjonatów tego kraju skupiają już łącznie grubo ponad sto tysięcy osób, w mediach oglądasz, czytasz i słuchasz opinii ludzi zafascynowanych wspaniałą kuchnią, jakiej można zaznać jedynie nad Adriatykiem, infrastrukturą turystyczną okolic Splitu czy Zadaru, pięknem natury i miast Dalmacji, lub unikalnym urokiem wysp i półwyspów, jak Istria i Pelješac, gdzie wciąż można znaleźć oddalony od pędzącej cywilizacji, spokojny kawałek Raju na Ziemi.

Jeżeli do wspaniałych warunków przyrodniczych, olśniewającej architektury, kultury przyjaznych i wesołych ludzi i smaków lokalnej kuchni dodamy klimat, w którym przez kilka letnich miesięcy prawie zawsze świeci słońce, zobaczymy warunki idealne do inwestowania w biznes turystyczny, lub po prostu do zamieszkania tam na stałe. Dlatego też nie dziwi, że tysiące przedsiębiorców albo już kupiło w Chorwacji pierwsze domy, apartamenty, hotele lub działki budowlane, albo zaczyna o tym myśleć bardzo poważnie.

Jeżeli również interesujesz się tym tematem to usłyszysz mnóstwo opowieści o fantastycznych okazjach w Chorwacji, jeszcze więcej historii o frustrujących formalnościach, a także o ryzyku różnych oszustw. Kupowanie nieruchomości w Chorwacji różni się bowiem od wielu innych krajów i może być znacznie trudniejsze niż na lepiej rozwiniętych rynkach nieruchomości. Z drugiej strony ceny są tutaj nadal niższe niż w wielu innych krajach. Jakość budowy jest ogólnie wysoka i inwestorzy uzyskują ponadprzeciętne dochody z wynajmu.

Rozwój rynku nieruchomości w Chorwacji

Wojenne i powojenne lata w Chorwacji dotkliwie wpłynęły na rynek i nie było tam prawie żadnej aktywności. Po wojnie w latach 1991-1995, wraz z prywatyzacją własności państwowej i komunalnej, ożywieniem gospodarczym, napływem i dostępnością kapitału i uregulowaniem formalności, rynek nieruchomości eksplodował. Najaktywniejsze były lata 2000-2006, na które pozytywnie wpłynęły inwestycje zagraniczne, rozwój lokalnych deweloperów, łatwiejszy dostęp do kapitału dla osób prywatnych, inwestorów i deweloperów, spadły stopy procentowe oraz wystąpił wzrost wszystkich wskaźników makroekonomicznych. W pozytywnym otoczeniu popyt początkowo przewyższył podaż, budownictwo eksplodowało, a ceny wzrosły.

Negatywne tendencje były widoczne już w 2006 r., a w 2009 r. rynek załamał się, podobnie jak na całym świecie. Kryzys początkowo przyniósł gwałtowny spadek liczby transakcji, a dopiero później, po wejściu Chorwacji do UE w 2013 roku (co zmusiło banki do oczyszczenia portfeli z toksycznych kredytów i nierentownych portfeli nieruchomości), spadły ceny. Kryzys utrzymywał się dłużej niż w większości innych krajów. Rynek wreszcie zaczął wykazywać oznaki ożywienia w 2016 roku. Od tego czasu obserwujemy z roku na rok wzrost cen i liczby transakcji w Zagrzebiu i większych miastach na wybrzeżu. Wynika to z nagromadzonego kapitału, rosnącego popytu zarówno ze strony obywateli, jak i obcokrajowców, niskich stóp procentowych, rządowo subsydiowanych pożyczek na zakup pierwszej nieruchomości, rosnących wskaźników makroekonomicznych oraz pozytywnych perspektyw gospodarczych, napędzanych przez turystykę.

Już rok 2019 wskazywał na potrzebę "chłodzenia" rynku, przy spadku liczby transakcji. Osoby średnio zarabiające zaczęły odkładać zakupy z powodu nierealistycznie wysokich cen i braku nieruchomości w średniej cenie. Pandemia COVID i trzęsienia ziemi w Zagrzebiu 22 marca 2020 r. oraz 29 grudnia tegoż roku z epicentrum w okręgu Spisak-Moslavina pozostawiły znaczące znamię, a rynek jest obecnie w stanie niepewności.

W drugiej połowie roku 2021 obserwujemy coraz większe rozchodzenie się cen ofertowych od transakcyjnych. Sprzedający, przyzwyczajeni galopującym wzrostem cen i zainteresowaniem kupujących, uciekających w nieruchomości przed inflacją, próbują nadal windować ceny, ale spotyka się to z wyraźnie słabszą reakcją popytu. Liczba zawieranych transakcji wskazuje na stabilizację, a nawet można zaobserwować pierwsze wskaźniki spadku. Kupujący nie są już tak skłonni do zakupów, jak jeszcze parę miesięcy temu. Czy przełoży się to na spadek cen nominalnych za metr kwadratowy nieruchomości? Analitycy tego nie zakladają, natomiast może wystąpić spadek wartości nieruchomości w ujęciu realnym, ze względu na przyspieszającą inflację. Czy powinieneś zatem wstrzymać się z zakupem i przeczekać niepewny okres? Niekoniecznie. Wskaźniki ekonomiczne i przewidywania analityków kierują się raczej ku dalszemu wzrostowi wartości nieruchomości w Chorwacji. Sprzyja temu między innymi odrodzenie rynku turystycznego po załamaniu wywołanym przez COVID-19. Znaczącym czynnikiem windując ceny nieruchomości jest zaplanowane wejście kraju do strefy Schengen oraz przyjęcie waluty euro, co wedle słów chorwackiego premiera ma nastąpić "tak szybko jak to możliwe". Z powyższych względów bardziej prawdopodobne są dalsze wzrosty cen nieruchomości w Chorwacji, dlatego wydaje się, że warto kupować jak najszybciej.

Przegląd rynku chorwackiego według regionów

Rynek chorwacki jest bardzo podzielony. Zagrzeb jako stolica, centrum finansowe i kulturalne jest zawsze aktywny. W ciągu ostatnich kilku lat budowano tu głównie nowe obiekty z wyższej półki, występuje niedobór niedrogich nieruchomości w starszych budynkach, brak zasobów w częściach miasta objętych boomem turystycznym. Wiele apartamentów jest przeznaczonych do wynajmu, co sprzyja wzrostowi cen.

Większe miasta i ośrodki turystyczne na wybrzeżu, czyli Dubrownik, jako najdroższe. Split, Zadar, Pula (i cała Istria) również rozwinęły się w ciągu ostatniej dekady. Turystyka napędza rynek, jako główne źródło dochodu tych miast i podstawa ich gospodarki. Również tam wiele nieruchomości jest wynajmowanych turystom, co powoduje niedobór, a tym samym wzrost cen. Nowe inwestycje deweloperskie sprzedają się po ponadprzeciętnych cenach.

Sytuacja w niektórych częściach kontynentu, a mianowicie w Slawonii i Lice, wyraźnie kontrastuje z wybrzeżem i Zagrzebiem, ponieważ te części kraju doświadczyły demograficznego i gospodarczego spadku w ciągu ostatniej dekady. Pandemia odrobinę przeniosła uwagę kupujących na te wiejskie i mniej rozwinięte części kraju, ale nie w znaczący sposób, więc liczba transakcji i ceny są nadal znacznie poniżej średniej krajowej.

Północno Kontynentalne obszary Chorwacji, te wokół Varaždinu i Čakovca, a także coraz częściej te wokół mniejszych miast w pobliżu Zagrzebia, a mianowicie Bjelovar, mają stabilny rynek. Te części kraju opierają swoją gospodarkę na małej przedsiębiorczości i firmach rodzinnych, a w ciągu ostatniej dekady nie nastąpiły gwałtowne zmiany liczby transakcji i cen.

Chorwackie dokumenty dotyczące nieruchomości – czy naprawdę jest aż tak źle?

Sytuacja z aktami własności i innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości w Chorwacji nie jest jednoznaczna ze względów historycznych. Bardzo ważną rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę, są trzy rejestry nieruchomości: kataster ("katastar"), który określa sytuację w przestrzeni, tj. kształt i wielkość działek, a także to, co się na nich znajduje, oraz dwa rejestry które określają własność: księga wieczysta ("zemljišna knjiga") i księga umów zdeponowanych ("knjiga položenih ugovora").

Księga wieczysta i księga katastralna powstały jeszcze w czasach Cesarstwa Austro-Węgierskiego, a później były źle prowadzone przez władze Jugosławii. Po II wojnie światowej jugosłowiański rząd komunistyczny znacjonalizował wiele prywatnych nieruchomości, głównie mieszkania w budynkach, rzadziej domy, i wprowadzał do nich mieszkańców, którzy stali się "lokatorami" państwa, zarządzając systemem tzw. "stanarską pravą". Państwo zbudowało też wiele budynków dla powstającej klasy robotniczej i średniej, która napływała do miast. Dzierżawa tj. "stanarsko pravo" była w obu przypadkach wpisana do księgi umów zdeponowanych. Prawo do korzystania z takich nieruchomości może być dziedziczone przez zstępnych z pierwszej linii i być przedmiotem obrotu, ale nie może zostać sprzedane/kupione. 

Sprzedaż nieruchomości dla zagranicznych obywateli i osób prawnych była w Jugosławii nielegalna. W związku z tym obrót był znikomy i dotyczył głównie tych nielicznych nieruchomości, które pozostały własnością prywatną. Przez cały ten okres ani księga wieczysta, w której nadal była zarejestrowana własność prywatna, ani kataster nie były aktualizowane.

Aktualizacja ksiąg własności

Po uzyskaniu przez Chorwację niepodległości na początku lat 90. rozpoczął się proces denacjonalizacji. Niektóre znacjonalizowane nieruchomości zostały zwrócone ich pierwotnym właścicielom, podczas gdy jednocześnie najemcy, którzy mieszkali w znacjonalizowanych lub wybudowanych przez państwo nieruchomościach przez 50 lat, otrzymali możliwość zakupu "stanarskiej pravy" po przystępnych cenach, aby wypełnić dokumentacyjne braki.

Nie dokonano aktualizacji wszystkich trzech rejestrów, zarówno na etapie nacjonalizacji, jak i denacjonalizacji. W niektórych przypadkach nadal wymaga to uzupełnienia. Księga umów zdeponowanych (jednostka całkowicie przestarzała, od czasu zniesienia stanarskiej pravy) i księga wieczysta nadal nie zostały całkowicie scalone. Również dane z katastru i księgi wieczystej nie zostały jeszcze w pełni uzgodnione. Dopiero począwszy od końca lat 90. domy, a także niedawno wybudowane nieruchomości (zarówno domy, jak i mieszkania), są rejestrowane w księdze wieczystej, więc sytuacja z nimi jest jaśniejsza.

Kolejną ważną kwestią, która powoduje zamieszanie, są niespójne i nieprecyzyjne opisy nieruchomości w tytułach własności nieruchomości. Wynika to z faktu, że proces dzielenia budynków na odrębne lokale jest często niekompletny. Wymaga to uzgodnienia przez wszystkich współwłaścicieli, do kogo należą proporcje powierzchni wspólnych, pomiaru i ewidencji wszystkich poszczególnych lokali i części wspólnych oraz biurokratycznego procesu rejestrowania w tytułach własności rzeczywistych powierzchni i proporcji.

Plusem jest to, że większość dokumentów związanych z transakcjami dotyczącymi nieruchomości jest dostępna online. Dzięki temu proces due diligence jest ułatwiony i szybki.

Legalność nieruchomości

Ostatnim aspektem do rozważenia jest legalność nieruchomości. Wiele nieruchomości zostało wybudowanych jeszcze w czasach Jugosławii nielegalnie lub poza ramami pozwolenia na budowę, w tym niektóre zbudowane przez państwo, a także podczas boomu budowlanego na początku lat 2000. Dlatego w 2012 r. wprowadzono ustawę o traktowaniu budynków wzniesionych niezgodnie z prawem, umożliwiający właścicielom zalegalizowanie ich nieruchomości, jeśli zostały wybudowane na działce budowlanej. Efektem końcowym procesu jest to, że nieruchomości powinny mieć ważne pozwolenie na użytkowanie ("uporabna dozvola").

Przed zakupem nieruchomości niezwykle ważne jest sprawdzenie rejestru katastralnego i tytułu własności / aktu nabycia nieruchomości. Poproś również właściciela o pozwolenie na użytkowanie. 

Agencja pośrednictwa i/lub prawnik powinni sprawdzić całą dokumentację dotyczącą nieruchomości.

Proces zakupu nieruchomości w Chorwacji

Znalezienie nieruchomości

Jako obcokrajowiec nie możesz mieć jasnego obrazu tego, które lokalizacje, mikrolokalizacja i lokalne kryteria składają się na dobrą inwestycję. Możesz wyszukiwać samodzielnie za pośrednictwem witryn z reklamami nieruchomości, ale wiąże się to z wieloma wyzwaniami. Największe witryny ogłoszeniowe nie mają wersji w języku polskim. 

Sprawdź: 

• Njuskalo.hr

• Oglasnik.hr

• Crozilla-nekretnine (jest wersja angielska i niemiecka)

• Croatiapropertysales.com (jest wersja angielska i niemiecka)

• Rightmove Overseas (tylko w języku angielskim)

Bardzo niewiele ofert w Chorwacji jest prowadzonych na wyłączność przez jedną agencję, dlatego pojawiają się one wielokrotnie na stronach ogłoszeniowych nieruchomości. Oferta dla tej samej nieruchomości może różnić się w zależności od agencji, a reklamowana jest nawet inna cena, co uniemożliwia zorientowanie się, że oglądasz reklamę tej samej nieruchomości, zanim ją faktycznie zobaczysz. Niektóre agencje nie opisują dokładnie nieruchomości, więc możesz nie mieć o nich wszystkich niezbędnych informacji podczas oglądania ogłoszenia, co w konsekwencji prowadzi do rozczarowania podczas oglądania. Możesz natknąć się na ogłoszenie agencji z niewielkim doświadczeniem w pośrednictwie w transakcjach międzynarodowych, narażając się tym samym na ryzyko. Zatrudnienie renomowanej agencji, której praca będzie obejmować proaktywne wyszukiwanie i filtrowanie w oparciu o twoje kryteria, budżet i oczekiwania, jest zdecydowanie mniej czasochłonne, łatwiejsze i tańsze. Przeczytaj o tym w tym artykule.

Składanie oferty

Oferty są niewiążące do momentu podpisania umowy przedwstępnej lub właściwej. Ceny większości nieruchomości są o 5-10% wyższe od ceny uzyskiwanej docelowo przez sprzedającego. Ceny nieruchomości w Chorwacji są przedstawiane w euro, chociaż prawnym środkiem płatniczym jest kuna, więc płacąc w kunach, kupujący jest najczęściej zobowiązany do zapłaty według kursu sprzedaży EUR/HRK. Jeśli współpracujesz z agencją, pozostaw jej proces negocjacji.

Doprowadzenie do prawnie wiążącej umowy

Po wybraniu nieruchomości i sprawdzeniu wszystkich dokumentów, w tym stanu prawnego, podpisana zostanie umowa przedwstępna lub umowa. O weryfikację stanu prawnego zadba twoja agencja, ale możesz również zlecić to bezpośrednio prawnikowi. Kupujący nie płaci podatku od przeniesienia własności w momencie podpisania umowy przedwstępnej, a dopiero w momencie podpisywania umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna, podobnie jak w Polsce, nie wymaga notariusza.

Niezależnie od tego, który dokument zostanie podpisany, kupujący będzie zobowiązany do wpłacenia zaliczki ("kapara", która najczęściej wynosi 10% całkowitej ceny) niezwłocznie po podpisaniu. Jeśli kupujący nie wypełni swoich zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej i nie podpisze umowy, pełna przedpłata pozostaje u Sprzedającego. Z drugiej strony, jeśli sprzedawca tego nie zrobi, musi zwrócić kupującemu podwójną kwotę zaliczki.

Umowa przedwstępna i umowa określą wszystkie inne prawa i obowiązki stron umowy, z których najważniejsze to gwarancja, że ​​są oni prawowitym właścicielem i nie sprzedają nieruchomości nikomu innemu, a także sposób płatności, data przekazania posiadania itp.

Dokonywanie płatności

Przepisy dotyczące prania pieniędzy i finansowania terroryzmu stają się coraz bardziej rygorystyczne, zwłaszcza w segmencie nieruchomości. Banki, agencje nieruchomości, notariusze, kantory wymiany walut oraz wszelkie osoby prawne muszą zgodnie z prawem dokonywać dokładnych przeglądów źródeł dochodów kupującego i sprzedającego oraz zgłaszać do Ministerstwa Finansów wszelkie wątpliwe transakcje, osoby i osoby prawne.

Zasadniczo żadne transakcje gotówkowe na zakup nieruchomości nie są możliwe i są poważnym wskaźnikiem ryzyka wymagającym natychmiastowego zgłoszenia przez podmiot będący tego świadkiem. Kupno nieruchomości w Chorwacji od chorwackiego sprzedawcy będzie odbywało się za pośrednictwem przelewu bankowego w chorwackich kunach. Przelewy walutowe w Chorwacji są niezgodne z prawem.

Rejestracja własności nieruchomości

Kiedyś trzeba było udać się do odpowiedniego urzędu i fizycznie oddać wszystkie dokumenty, aby przenieść własność nieruchomości. Ten etap procesu kupna-sprzedaży został uproszczony i może być wykonany przez notariusza, w którego biurze umowa jest podpisana i poświadczona notarialnie. W zależności od pory roku, tj. sezonów wakacyjnych oraz sprawności poszczególnych urzędów przeniesienie własności trwa od kilku dni do kilku tygodni.

Dokumentami potrzebnymi do przeniesienia własności są podpisana i poświadczona notarialnie Umowa Sprzedaży, dowody tożsamości kontrahentów, a przede wszystkim podpisana i poświadczona notarialnie clausula intabulandi, dokument, którym sprzedający potwierdza, że otrzymał cenę zakupu, i który jest zobowiązany przekazać kupującemu po otrzymaniu środków.

Płacenie podatku

Głównym podatkiem w transakcjach sprzedaży i kupna nieruchomości jest podatek od przeniesienia własności nieruchomości, który jest pobierany od kupującego w wysokości 3% całkowitej ceny kupna-sprzedaży, po podpisaniu i notarialnym poświadczeniu umowy. Notariusz składa wniosek, a kupujący nie musi nic więcej robić. Inne podatki, które mogą mieć wpływ na kupującego lub sprzedającego, różnią się w zależności od ich dochodów, statusu prawnego itp.

Przekazanie posiadania

W większości przypadków przekazanie nieruchomości w posiadanie następuje w dniu otrzymania przez sprzedającego całej uzgodnionej ceny kupna i sprzedaży. Nieruchomość powinna być przekazana w stanie widocznym i z wcześniej ustalonym przez kontrahentów wyposażeniem. Przekazanie należy odnotować wraz z numerami i odczytami liczników mediów, ponieważ są one potrzebne do przeniesienia umów o zużycie mediów z dostawcami ze sprzedającego na kupującego. Bardzo ważne jest, aby sprzedający przedstawił dowód opłaty wszystkich mediów do dnia przekazania w posiadanie.

Przekazywanie rachunków

Protokół przekazania, podpisany przez kupującego i sprzedającego, zawierający numery i odczyty liczników mediów, rachunek za odpowiednie media, poświadczoną notarialnie i poświadczoną kopię umowy sprzedaży oraz dowód osobisty kupującego i sprzedającego, należy złożyć do odpowiednich dostawców. Każdy może to zrobić, a nie kupujący osobiście, a niektórzy dostawcy akceptują aplikacje internetowe lub pocztowe. Tych czynności może również dokonać za ciebie twój agent nieruchomości.

Uzyskanie OIB

OIB uzyskasz w Urzędzie Skarbowym osobiście, z ważnym dokumentem tożsamości.

Znalezienie odpowiedniej agencji nieruchomości i prawnika

Agencja pośrednictwa – pierwszy krok w znalezieniu odpowiedniego partnera

Na przełomie lat 90. i 2000. dosłownie KAŻDY był agentem nieruchomości. Prawnicy, architekci, inżynierowie budowlani zajmowali się transakcjami dotyczącymi nieruchomości. Jeśli byłeś obcokrajowcem odwiedzającym Chorwację poza sezonem, kelner w restauracji przedstawiłby ci 5 ofert nieruchomości, gdy podawał przystawkę. Nie było żadnych regulacji. Każdy, kto chciał, mógł zostać agentem nieruchomości. Dobrą wiadomością jest to, że obecnie w branży jest znacznie więcej regulacji, po wprowadzeniu w 2007 roku ustawy o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami. Wszystkie legalne agencje i pośrednicy w obrocie nieruchomościami znajdują się w Rejestrze, który jest publiczny i dostępny pod tym linkiem.

Aby być legalnym, agencja musi spełnić kilka ważnych wymagań: przynajmniej jeden z pracowników agencji nieruchomości musi zdać egzamin ekspercki w Chorwackiej Izbie Gospodarczej i musi być pracownikiem etatowym. Agencja nieruchomości musi działać w odpowiednich, profesjonalnie wyglądających biurach, z wydzieloną przestrzenią do poufnych spotkań, musi posiadać ubezpieczenie oraz musi prowadzić tzw. dziennik mediacji. Agencja nieruchomości musi umieścić regulamin działalności w widocznym miejscu oraz swoje logo we wszystkich ogłoszeniach i ogłoszeniach online.

Co bardzo ważne, agencja nieruchomości musi sprawdzać dokumenty wszystkich nieruchomości, które wymienia, i informować swoich klientów o wszelkich potencjalnych problemach. Opłaty agencyjne mogą być ustalane dowolnie i negocjowane z klientem, mogą być pobierane od każdej ze stron procesu sprzedaży lub wynajmu (lub obu), przy czym wszystkie warunki usług pośrednictwa są uzgodnione na piśmie. Upewnij się, że współpracujesz z legalną agencją, aby uniknąć szkód, i podpisz z agencją umowę o pośrednictwo, która powinna określać wszystkie warunki współpracy.

Wysokiej jakości agencje – drugi krok w znalezieniu odpowiedniego partnera

Profesjonalizm

Zapytaj o właścicieli, dyrektorów i agentów agencji oraz o ich specjalizacje. Powinieneś mieć dostęp do ekspertów ds. marketingu, sprzedaży i negocjacji. Byłoby dobrze, gdyby dany agent, z którym masz do czynienia, zdał egzamin ekspercki. Sprawdź referencje agencji nieruchomości i listę klientów. Upewnij się, że mają witrynę internetową, a nie tylko umieszczają oferty na stronach z reklamami nieruchomości komercyjnych. Przejrzyj witrynę www, ponieważ renomowana agencja nieruchomości zainwestuje w swoją obecność i wygląd w sieci.

Koncentracja na potrzebach klienta

Renomowana agencja będzie dążyć do zrozumienia swoich klientów i ich potrzeb, aby oferować usługę skoncentrowaną na znalezieniu rozwiązań i odpowiedniej nieruchomości. Nabywcy i najemcy szczególnie skorzystają z usług agencji nieruchomości, która stara się dogłębnie zrozumieć ich poszukiwania, udziela porad i ostatecznie rozwiązuje wszystkie wyzwania, jakie mogą napotkać w znalezieniu idealnego domu lub okazji inwestycyjnej.

Wsparcie prawne

Należy pamiętać, że kancelaria prawna nie musi tego gwarantować prawnie, ale renomowane i doświadczone agencje będą dysponować zespołem prawnym specjalizującym się w prawie rzeczowym, dzięki czemu mogą zagwarantować swoim klientom wsparcie prawne i ochronę. Jeśli nie masz 100% pewności, że agencja ma dobrą reputację, zasięgnij niezależnej porady prawnej.

Dodatkowe usługi

Oprócz oferowania marketingu, przydatnych informacji rynkowych i porad ekspertów, wysokiej jakości agencje nieruchomości będą oferować dodatkowe usługi związane z transakcjami dotyczącymi nieruchomości. Zarządzane odbiory, świadectwa efektywności energetycznej, dostęp do architektów i projektantów wnętrz, ekspertów budowlanych i legalizacyjnych to tylko niektóre z usług czy rekomendacji, które świadczą wysokiej jakości agencje.

Agencja nieruchomości z siedzibą poza Chorwacją

Osoby fizyczne i prawne z siedzibą w Unii Europejskiej mogą prowadzić w Chorwacji usługi pośrednictwa na podstawie uprawnień posiadanych w kraju, gdzie mają swoją siedzibę. Zasady te są opisane pod tym linkiem. Takie osoby nie są zobligowane do stosowania przepisów chorwackiej ustawy, ale jeżeli dbają o dobro klienta, to starają się spełniać te wymogi w jak największym stopniu. Zgodnie z tą ideą działa Agencja MyCroatia Sp. z o.o. Agencja prowadzi usługi pośrednictwa w Chorwacji na mocy polskich przepisów, ale spełnia wszystkie te wymogi ustawy chorwackiej, dzięki którym interes naszych klientów chroniony jest w największym możliwym stopniu. Między innymi, Agencja posiada ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej zgodne z wymogami chorwackimi oraz upublicznia swoje Ogólne Warunki Działalności. Pośrednik zatrudniony w krakowskiej siedzibie Agencji posiada licencję Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Również pośrednicy działający na stałe w Chorwacji stale się dokształcają. Dzięki stałej współpracy ze sprawdzonymi lokalnymi prawnikami przeprowadzamy dla ciebie pełny proces weryfikacji nieruchomości i załatwiamy wszystkie czynności, od momentu wyszukania nieruchomości, poprzez jej sprawdzenie, po zakup i przeniesienie własności oraz przepisanie liczników. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych organizujemy dla ciebie zarządzanie najmem krótko- lub długoterminowym.

Jak znaleźć dobrego prawnika ds. nieruchomości w Chorwacji?

Teraz sytuacja jest DUŻO lepsza dzięki lepszym przepisom, ale w pośpiechu XXI wieku historie były dość zdumiewające. Kiedyś było tak, że można było znaleźć prawnika, który miał pełnomocnictwo zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego ORAZ był pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Ten sam prawnik upierał się, że papiery są czyste. I NADAL byłby problem.

Ogólnie rzecz biorąc, prawnicy często są złymi mediatorami, ponieważ muszą przewidzieć najgorszy możliwy wynik i chronić przed nim swojego klienta, często podważając ostateczny cel, jakim jest zakończenie transakcji. Często zwlekają i nadmiernie komplikują, ponieważ to ostatnie pozwala im uzasadnić swoje opłaty. Wiele z nich nie specjalizuje się wyłącznie w prawie rzeczowym, przez co są niedoświadczeni, a przez to zawodni.

Dokładnie przeprowadź poszukiwania, zanim dasz zlecenie kancelarii prawnej. Zapytaj o ich specjalizacje, upewnij się, że nie zostałeś przydzielony do młodszego prawnika bez doświadczenia, ale też nie do najważniejszego prawnika, który nie będzie miał dla ciebie wystarczająco dużo czasu. Zapytaj, czy mają jakieś doświadczenie w transakcjach nieruchomościowych i spróbuj nieformalnie sprawdzić ich referencje. Dobre agencje nieruchomości będą mogły również polecić prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości, którego celem jest sfinalizowanie transakcji z korzyścią dla obu stron, przy jednoczesnym zapewnieniu odpowiedniej ochrony prawnej.

Legalizacja majątku w Chorwacji – pozwolenia na użytkowanie, 1968 i póżniej

Chorwacja posiadała wiele nielegalnych nieruchomości, choć dokładna liczba była trudna do ustalenia. Nielegalne nieruchomości to te, które zostały wybudowane po 1968 r.

1. poza wyznaczoną strefą zabudowy lub

2. w strefie zabudowy, ale nadmiernie rozbudowane w stosunku do pozwolenia na budowę. Duża liczba nielegalnych nieruchomości, zwłaszcza w tej drugiej kategorii, jest wynikiem połączenia historycznie luźnych ram prawnych i procedury przyznawania pozwolenia na budowę, która w Jugosławii była długa i kosztowna.

Nielegalne budownictwo było powszechne na wybrzeżu, gdzie zaczęło się to pojawiać równolegle z rozwojem turystyki w Jugosławii w latach 70., oraz na obszarach wiejskich, gdzie kosztowne i długie terminy wydawania pozwoleń często przekraczały koszty budowy budynków rolniczych. Wiele nieruchomości z końca lat 90., kiedy rynek był niedojrzały, popyt był wysoki, a stany magazynowe niskie, były również nielegalne, ponieważ deweloperzy, którzy byli małymi i średnimi przedsiębiorstwami, stosowali bardzo luźne ramy dla swoich projektów i przepisy regulujące budownictwo i urbanistyka były albo niejasne, albo nie obowiązywały.

Przystąpienie do UE

Wraz z przystąpieniem Chorwacji do UE priorytetem stało się rozwiązanie problemu nielegalnego budownictwa, co zaowocowało uchwaloną w 2012 roku ustawą o traktowaniu budynków wybudowanych niezgodnie z prawem, która umożliwiła właścicielom nielegalnych nieruchomości w strefach zabudowy ich legalizację, jeśli zostały zarejestrowane na zdjęciach lotniczych Chorwacji z 2011 roku lub wcześniej. Do rozbiórki przeznaczono nieruchomości poza strefami zabudowy.

Projekt legalizacji miał rozsądny cel, ponieważ legalne nieruchomości mają wyższą wartość rynkową i po zalegalizowaniu można je precyzyjnie zarejestrować w katastrze i księgach wieczystych, ale proces był skomplikowany i długotrwały. Dla właścicieli z dużą ilością nielegalnego wolumenu koszty były wysokie. Proces ten obejmował podejście multidyscyplinarne i okazał się trudny zarówno dla właścicieli, jak i władz, które miały rozpatrzyć wnioski. Istnieją 4 rodzaje kategoryzacji nieruchomości, przy czym najłatwiejszy proces legalizacji dotyczy budynków pomocniczych, takich jak garaże i stodoły.

Proces legislacyjny w kategoriach laików

1. Uporządkuj plan architektoniczno-geodezyjny w zależności od typu budynku. Architekt sporządza plan rzeczywistego budynku. Ekspert geodezyjny sprawdza, czy budynek jest zgodny z jego ewidencją katastralną. Koszty takich planów zależą od wielkości budynku, nie są to wymagania dla wszystkich budynków.

2. Dokumentacja i wniosek o legalizację do władz lokalnych.

3. Inspekcja władz lokalnych.

4. Właścicielowi wydaje się potwierdzenie, że nieruchomość może pozostać w przestrzeni, pod warunkiem uiszczenia grzywny i braku dalszych prac budowlanych.

5. Właściciel płaci karę za nielegalnie wybudowaną objętość.

6. Właściciel płaci karę za nieopłacone składki infrastrukturalne na rzecz gminy i usług komunalnych. Jest to oparte na nielegalnie skonstruowanej objętości.

7. Opracowywane są nowe plany architektoniczno-geodezyjne, aby właściciel od pierwszej kontroli nie kontynuował bezprawnie budowy.

8. Scalenie planów.

9. Właściciel przekazuje plany do rejestru katastralnego.

10. Właściciel przekazuje plany do księgi wieczystej.

Termin legalizacji

Początkowo rząd wyznaczył termin składania wniosków legalizacyjnych na 30.06.2013. Ponieważ wielu właścicieli złożyło tylko częściowe wnioski, a władze nie były w stanie wystarczająco sprawnie przetworzyć wniosków. Następnie w 2017 r. rząd zdecydował o umożliwieniu rozpoczęcia procesu wszystkim właścicielom nielegalnych nieruchomości, którzy spełniliby kryteria legalizacji w 2012 r. Nowy termin składania wniosków upłynął 30.06.2018. Ustawa już nie obowiązuje, ale nadal można zalegalizować budynki na podstawie przepisów innych ustaw. Mianowicie Ustawa o Budownictwie oraz w porozumieniu z Ministerstwem Planowania Przestrzennego, Budownictwa i Majątku Państwowego.

Czy obcokrajowcy mogą kupować nieruchomość w Chorwacji?

Obywatele UE i Szwajcarii

Obywatele UE i Szwajcarii (osoby prywatne) mogą nabyć większość rodzajów nieruchomości jako obywatele chorwaccy i firmy z siedzibą w Chorwacji, bez ograniczeń, z dodatkowym wymogiem dla obywateli Szwajcarii, którzy przy rejestracji własności muszą przedstawić dowód tymczasowego pobytu. Żaden obcokrajowiec nie może na razie kupować gruntów rolnych, a dla obywateli UE i Szwajcarii obowiązuje moratorium do 2023 roku.

Obywatele spoza UE, w tym Wielka Brytania:

Nic nie wskazuje na to, że obywatele krajów spoza UE/EOG będą mogli kiedykolwiek nabyć grunty w Chorwacji, z jednym wyjątkiem: jeśli otworzą firmę w Chorwacji, z powodu której będą zatrudniać pracowników i płacić podatki, przyczynią się do chorwackiej gospodarki, stając się w ten sposób przedsiębiorstwem "chorwackim".

W przypadku innych rodzajów nieruchomości podstawą zakupu dla obywateli spoza UE i Wielkiej Brytanii jest zasada wzajemności. ("uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama u Republici Hrvatskoj"). Zasada opiera się na umowach między Chorwacją a innymi krajami, które różnią się, ale generalnie oznaczają, że jeśli obywatele chorwaccy mogą kupować w danym kraju, obywatele tego kraju mogą kupować w Chorwacji. Umowy określają warunki, na jakich obywatel danego kraju może nabyć nieruchomość, na przykład wymóg posiadania stałego miejsca zamieszkania w Chorwacji, wielkość nieruchomości lub wymóg zamieszkania w nabywanej nieruchomości przez kupującego. W Stanach Zjednoczonych i Kanadzie umowy o wzajemności obowiązują na poziomie stanów i prowincji.

Lista umów definiujących wzajemność dostępna jest pod tym linkiem.

Wniosek o zakup obywateli spoza UE i Szwajcarii należy kierować do Ministerstwa Sprawiedliwości osobiście lub pocztą na następujący adres:

Ministarstvo pravosuđa i uprave Republike Hrvatske

Uprava za građansko, trgovačko i upravno pravo

Ulica grada Vukovara 49, 10000 Zagrzeb

Dokumentacja wymagana do przesłania jako zagraniczny nabywca

Wniosek musi zawierać następujące dokumenty:  

• Oryginał lub uwierzytelniony odpis umowy kupna-sprzedaży, umowy podarunkowej itp.

• Dowód własności, tytuł własności sprzedającego

• Dowód, że nieruchomość znajduje się na obszarze zabudowy, wystawiony przez organ lokalny, w którego jurysdykcji znajduje się nieruchomość

• Dowód obywatelstwa kupującego ("dokaz državljanstva stjecatelja"). Oznacza to poświadczoną notarialnie kopię paszportu lub dowód statusu prawnego nabywcy. Jeżeli jest to spółka, to rejestracja spółki z rejestru Sądu Gospodarczego

• Oryginał poświadczonej notarialnie kopii pełnomocnictwa, jeżeli nabywca ma inną osobę fizyczną lub prawną

• Dowód wniesionych opłat

Wymóg prawny, aby Ministerstwo zatwierdziło sprzedaż i zakup to 60 dni. Jednak większość wniosków uzyskuje zatwierdzenie wcześniej.

Dokumentacja wymagana przy sprzedaży i kupnie nieruchomości w Chorwacji

Pierwszym krokiem w każdym procesie sprzedaży i zakupu powinna być należyta staranność dokumentacji. Większość odpowiednich dokumentów jest dostępna online. Od 2003r. rząd pracuje nad zreformowaniem i połączeniem różnych rejestrów. Celem jest zapewnienie przejrzystości i jasności w transakcjach dotyczących nieruchomości.

Problemy pozostają. Wiele nieruchomości ma nadal inną nomenklaturę w katastrze niż ta w księdze wieczystej. Na przykład, pewna gmina może mieć w księdze wieczystej "Centar", a w katastrze "Grad Zagreb". Powierzchnie działek mogą również różnić się w katastrze od powierzchni w księdze wieczystej. Osoby zarejestrowane jako posiadacze w katastrze mogą różnić się od tych w tytule własności. Nieruchomość może nie mieć w tytule własności dokładnego opisu. Aby mieć jasny obraz i zrozumienie ewentualnych rozbieżności, a także zrozumieć, co jest przeszkodą w realizacji transakcji kupna-sprzedaży, a co nie, należy zatrudnić renomowaną agencję nieruchomości i prawnika.

Ponadto dokumenty, takie jak pozwolenia na budowę i użytkowanie, nie są dostępne online, należy je uzyskać od właścicieli. Ale jeśli nie mają tych dokumentów, zajrzyj do lokalnego Urzędu Miejskiego lub Urzędu Miasta. Dokumenty można drukować.

GeoPortal

Bardzo przydatne i przyjazne dla użytkownika narzędzie, które stanowi centralny punkt informacyjny dla wszystkich informacji geodezyjnych, prezentując zdjęcia lotnicze całego terytorium Chorwacji z nałożonymi informacjami katastralnymi i urbanistycznymi.

Kataster

Rejestr pokazuje sytuację w przestrzeni na podstawie zdjęć lotniczych i dostarcza informacji o działce. Obejmuje to kształty i rozmiary, kto jest w ich posiadaniu i co jest na nich skonstruowane. Można wyszukiwać według adresu lub nazwy gminy katastralnej oraz według numerów działek. Wypis katastralny i tytuł własności można wydrukować.

Księga wieczysta

W rejestrze widnieje własność i stan prawny nieruchomości, a także roszczenia banków i osób trzecich. A także wszelkie postępowania rejestrowe (`plomba`), które mogą stanowić przeszkodę w sprzedaży i kupnie. Informacje potrzebne do uzyskania dostępu do aktu własności to nazwa gminy katastralnej, w której znajduje się nieruchomość, oraz wyciąg z księgi wieczystej lub numery działek. 

Tytuł własności można wydrukować.

Księga zdeponowanych umów

Rejestr z czasów socjalistycznych, w którym ewidencjonowano nieruchomości oddane w dzierżawę lub wybudowane przez państwo na dzierżawę. Rząd od lat planował przeniesienie wszystkich nieruchomości z tego rejestru do księgi wieczystej, ale proces ten jest wciąż niekompletny. 

Tytuł własności można wydrukować.

Zasady zagospodarowania przestrzennego i urbanistyki

Kluczowe informacje, jeśli kupujesz grunt, ale także planujesz przebudowę lub dalszy rozwój istniejących nieruchomości. O tym, co można zbudować, decydują plany urbanistyczne, które są sporządzane i wydawane przez władze lokalne. Plany urbanistyczne nie zawsze są dostępne online (choć zawsze warto ich poszukać). Jednak informacje o zagospodarowaniu przestrzennym i planowaniu przestrzennym są dostępne w "Upravni odjel za graditeljstvo i prostorno uređenje". (Departament Administracyjny Budownictwa i Planowania Przestrzennego). Lista wszystkich urzędów według powiatów jest dostępna tutaj.

Podatki od nieruchomości w Chorwacji

W tabeli wymieniono wszystkie podatki, które mogą powstać przy zakupie lub wynajmie nieruchomości w Chorwacji. Należy pamiętać, że Chorwacja wprowadziła, a następnie wycofała podatek od nieruchomości i nie ma jasnego harmonogramu jego ponownego wprowadzenia. Jednak UE naciska na Chorwację, aby go wprowadziła, ponieważ większość krajów UE ma już ten podatek.

Źródła:- https://www.total-croatia.com/property-in-croatia/

- Pregled tržišta nekretnina Republike Hrvatske: 2020 - https://repozitorij.eizg.hr/islandora/object/eizg:347